Zugewinn und Wohnvorteil im Scheidungsverfahren

Einer der häufigsten Bewertungsanlässe für Immobilien ist die Auseinandersetzung der Immobilien-Vermögenswerte im Ehescheidungsverfahren. In der Regel werden solche Bewertungen veranlasst durch die damit befassten Familiengerichte, wenn eine Einigung über den Wert zwischen den Parteien nicht einvernehmlich erzielt werden kann.

Möglich sind natürlich aus diesem Anlass auch private Aufträge – etwa durch Absprache und Einigung durch die beteiligten Anwälte. Entscheidend kommt es darauf an, zu welchen Stichtagen die jeweiligen Werte zu ermitteln sind. Wesentliche Stichtage sind hier das Datum der Eheschließung und das Datum der sogen. „Rechtshängigkeit des Scheidungsverfahrens“ d. h. des Datums des Scheidungsantrags.

Für den Sachverständigen ist bei solchen Verfahren wegen der häufig hohen Emotionalität der Parteien ein großes Maß an Sensibilität, Erfahrung und Sachkunde erforderlich, die er auch in den möglicherweise nachfolgenden Erörterungen vor dem Familiengericht unter Beweis stellen muss.

Häufig behält einer der Ehepartner während und nach dem Scheidungsverfahren seinen Wohnsitz in der früher gemeinsamen Immobilie. Er hat dadurch einen Wohnvorteil gegenüber dem anderen Partner, der bei der Vermögens-zurechnung zu berücksichtigen ist.
Zu unterscheiden ist hier der „subjektive Wohnvorteil“, der in der Trennungsphase, also vor Einreichen des Scheidungsantrags zum Tragen kommt. Zieht ein Ehepartner aus der Ehewohnung aus, so hat der verbleibende Partner üblicherweise die Gesamtwohnung zur Verfügung. Da in der Trennungsphase aber über die Immobilie noch nicht verfügt werden kann, wird dem verbleibenden Partner nur der Anteil zugerechnet, der ihm auch während des Zusammenlebens zuzurechnen war.

Dies ändert sich mit der Rechtshängigkeit des Verfahrens, mit dem die Ehe als nachhaltig gescheitert angesehen wird. Jetzt ist dem verbliebenen Ehepartner der Auszug und eine Fremdvermietung der Immobilie zuzumuten – ihm wird deshalb die Nutzung der Gesamtimmobilie – der objektive Wohnwert – als Wohnvorteil zugemessen.

Zu beachten ist hierbei, dass der Wohnvorteil sich zusammensetzt aus der ortsüblichen Miete, jedoch gemindert um die Kosten, die er in einem vergleichbaren Mietobjekt nicht zu tragen hätte (nicht auf den Mieter umlagefähige Nebenkosten). Das sind z. B. die Rücklagen für die Instandhaltung, Versicherungsleistungen, Reparaturen etc..