Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke

Wissenswertes zum Thema

Verkehrs-/Marktwert-Gutachten

Verkehrs- und/oder Marktwert sind zwei in der Wertermittlung von Immobilien heute synonym gebrauchte Begriffe. Mit dem Inkrafttreten der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) am 1. Juli 2010 hat der Begriff des Marktwertes auch Eingang in die maßgebliche Verordnung zur Wertermittlung von Immobilien gefunden. Eine substanzielle Änderung der Werte hat sich dadurch nicht ergeben, denn auch der bisherige Verkehrswert hatte sich nach der gesetzlichen Definition immer an den Gegebenheiten des allgemeinen Grundstücks-„Verkehrs“ – also am Markt zu orientieren.

§ 194 des Baugesetzbuches (BauGB) bestimmt hierzu:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ergänzt hierzu:
§1 (1) Anwendungsbereich
Bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken, ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte ist diese Verordnung anzuwenden.

§ 2 Grundlagen der Wertermittlung
Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag (§ 3) und der Grundstückszustand am Qualitätsstichtag (§ 4) zugrunde zu legen. Künftige Entwicklungen wie beispielsweise absehbare anderweitige Nutzungen (§4 Abs. 3 Nummer 1) sind zu berücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit auf Grund konkreter Tatsachen zu erwarten sind. In diesen Fällen ist auch die voraussichtliche Dauer bis zum Eintritt der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen für die Realisierbarkeit einer baulichen oder sonstigen Nutzung eines Grundstücks (Wartezeit) zu berücksichtigen.

Verkehrs- oder Marktwerte sind immer Schätzwerte, die zwar als Einzelwerte ausgewiesen werden, aber natürlich wie in jedem „Markt“ z. B. nach dem Verhandlungsgeschick der beteiligten Akteure (Verkäufer / Käufer) und dem Vermarktungszeitraum eine gewisse Bandbreite haben. Die BGH-Rechtsprechung lässt hier Abweichungen von ± 10 – 15 % zu. Nachdem auch Sachverständige bei aller Professionalität viele Erkenntnisse rund um die Immobilie subjektiv beurteilen müssen, wird nicht jedes Gutachten zwingend zum gleichen Wert führen. Wichtig ist hier die Nachvollziehbarkeit der Überlegungen, die den Berechnungen des Sachverständigen zugrunde lagen, damit der sachkundige Gutachtenleser zu eigenen Schlüssen in der Lage ist.

Wesentlich beeinflusst wird das Ergebnis von Immobilien-Wertermittlungen durch die Qualität der verfügbaren Marktdaten. Für die sachgerechte Auswertung der Immobilien-Kaufverträge und die Aufbereitung der daraus für die Marktdaten gewonnenen Erkenntnisse hat der Gesetzgeber die Einrichtung von kommunalen Gutachterausschüssen und landesbezogen Oberen Gutachterausschüssen bindend vorgeschrieben (§ 192, 193 BauGB).

In einem wesentlichen Teil der Bundesländer sind die Anforderungen an die Gutachterausschüsse gesetzeskonform umgesetzt. So verfügt beispielsweise Niedersachsen über personell gut ausgestattete Gutachterausschüsse, die bei den Katasterbehörden angesiedelt sind. Hier werden mit hohem Sachverstand und Aufwand die relevanten Marktdaten erhoben, ausgewertet und in umfangreichen Grundstücksmarktberichten veröffentlicht.

Grundlegend anders ist die Situation in Baden-Württemberg. Die Umsetzung der eigentlich bindenden gesetzlichen Regelungen kommt hier aus nicht nachvollziehbaren Gründen nur sehr schleppend oder gar nicht voran. Gutachterausschüsse gibt es in Baden-Württemberg in jeder kleinen und kleinsten Gemeinde – im Ergebnis mehr als 800 ! Mit Ausnahme der Großstädte und einiger weniger sehr engagierter Mitarbeiter in kleineren Kommunen sind diese Gutachterausschüsse weder personell noch materiell so ausgestattet, dass sie ihre Aufgaben erfüllen könnten. Die Folge ist eine sehr lückenhafte und qualitativ unbefriedigende Datenlage in Baden-Württemberg, auf die sich Sachverständige stützen können.

Umso wichtiger ist gerade in Baden-Württemberg aber auch grundsätzlich die Qualifikation und langjährige Erfahrung des Immobilien-Sachverständigen!

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Beleihungswert-Gutachten

Im Gegensatz zu Verkehrs-/Marktwerten orientiert sich der Beleihungswert nur indirekt an den Marktwerten, denn er berücksichtigt zusätzlich das Kreditausfallrisiko des Kreditgebers.

§ 16 Abs. 2 des seit Mai 2005 geltenden Pfandbriefgesetzes (PfandBG) fordert hierzu, dass der Beleihungswert den Wert nicht überschreiten darf, „der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit der Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen“.

Die als Ausführungsbestimmung des § 16 Abs. 2 PfandBG erlassene Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) definiert ihn in § 3 Abs. 1 als der Wert einer Immobilie, „der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann“.

In der Bewertungspraxis bedeutet dies, dass neben den ohnehin in der BelWertV geforderten 2 unabhängigen Wert-ermittlungsverfahren unter Anwendung von festen, definierten Zinssätzen, Bewirtschaftungskosten und Abschlägen auch der Verkehrswert zu ermitteln ist um sicherzustellen bzw. nachzuweisen, dass der Beleihungswert den Verkehrswert nicht überschreitet.

Der Aufwand für ein Beleihungswert-Gutachten überschreitet deshalb den Aufwand für ein Verkehrswert-Gutachten beträchtlich.
Da auch interne Beleihungsrichtlinien des jeweiligen Kreditgebers zu beachten sind, die in der Regel vertraulich sind, werden solche Gutachten häufig von den Kreditinstituten intern und nur in Ausnahmefällen durch externe Sachverständige erstellt.

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Ermittlung des „niedrigeren gemeinen Werts“

Die Finanzbehörde ermittelt den Wert von Immobilien zu steuerlichen Zwecken (hier insbesondere Erbschafts- und Schenkungssteuer, Immobilienübertragungen etc.) in einem weitgehend typisierten System nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Eine solche Bewertung greift u. a. zwingend auf den amtlich veröffentlichten Bodenrichtwert ohne evtl. erforderliche Korrekturen sowie auf die öffentlich zugänglichen Gebäudedaten zu und ist keine Individualbewertung.

Hat ein Gebäude rechnerisch keine ausreichende wirtschaftliche Nutzungsdauer mehr ist ebenfalls mindestens der Wert des fiktiv freigelegten Grundstücks auf Grundlage des Bodenrichtwerts anzusetzen.

Für die Masse der Immobilien-Transaktionen ist dies der einzig mögliche Weg. Allerdings weisen Immobilien i. d. R. Besonderheiten auf, die den Wert erheblich beeinflussen können, so z.B. Modernisierungen und Sanierungen ebenso wie Bauschäden und Baumängel in erheblichem Umfang. Auch sind beim Wert des freigelegten Grundstücks die Kosten der Freilegung (also dem Abbruch der bestehenden Gebäude) nicht berücksichtigt.

Für diese Fälle, in denen der Marktwert – im Steuerrecht synonym als „gemeiner Wert“ bezeichnet – erkennbar unter dem gemeinen Wert liegt, sieht das Gesetz eine Öffnungsklausel zu Gunsten des Steuerpflichtigen vor.

§ 198 BewG sagt hierzu: „Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist, als der nach §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen“.
Dies bedeutet, dass der Steuerpflichtige innerhalb der Einspruchsfrist (in der Erbschaftssteuer z.B. 1 Monat) gegen die Wertfestsetzung Einspruch einlegen kann und in der Folge den Nachweis des geringeren gemeinen Werts durch Vorlage eines Sachverständigen-Gutachtens führen muss.

Für die Erstellung solcher Gutachten sind von Gesetz wegen regelmäßig nur die örtlichen Gutachterausschüsse zur Ermittlung von Grundstückswerten oder öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige zugelassen.

An solche Gutachten zum Nachweis des geringeren gemeinen Werts werden besonders hohe Anforderungen gestellt. Sie dienen im Streitfall der Zulassung und entscheiden über den Erfolg einer Klage vor dem Finanzgericht. Berücksichtigt werden hier aufgrund der fehlenden Objektkenntnis der Finanzbehörde und des Finanzgerichts nur Gutachten, die „selbsterklärend“ sind. D. h., sie müssen alle Tatsachenbehauptungen zum Objektzustand und den Marktgegebenheiten sowie zu den angewendeten Kenndaten ohne weitere Nachfragen erklären und belegen. Gegen das Urteil des Finanzgerichts gibt es keine weiteren Rechtsmittel!
Entsprechend hoch sind die Anforderungen an solche Gutachten und die Verantwortung des Sachverständigen.

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Zugewinn und Wohnvorteil im Scheidungsverfahren

Einer der häufigsten Bewertungsanlässe für Immobilien ist die Auseinandersetzung der Immobilien-Vermögenswerte im Ehescheidungsverfahren. In der Regel werden solche Bewertungen veranlasst durch die damit befassten Familiengerichte, wenn eine Einigung über den Wert zwischen den Parteien nicht einvernehmlich erzielt werden kann.

Möglich sind natürlich aus diesem Anlass auch private Aufträge – etwa durch Absprache und Einigung durch die beteiligten Anwälte. Entscheidend kommt es darauf an, zu welchen Stichtagen die jeweiligen Werte zu ermitteln sind. Wesentliche Stichtage sind hier das Datum der Eheschließung und das Datum der sogen. „Rechtshängigkeit des Scheidungsverfahrens“ d. h. des Datums des Scheidungsantrags.

Für den Sachverständigen ist bei solchen Verfahren wegen der häufig hohen Emotionalität der Parteien ein großes Maß an Sensibilität, Erfahrung und Sachkunde erforderlich, die er auch in den möglicherweise nachfolgenden Erörterungen vor dem Familiengericht unter Beweis stellen muss.

Häufig behält einer der Ehepartner während und nach dem Scheidungsverfahren seinen Wohnsitz in der früher gemeinsamen Immobilie. Er hat dadurch einen Wohnvorteil gegenüber dem anderen Partner, der bei der Vermögenszurechnung zu berücksichtigen ist.

Zu unterscheiden ist hier der „subjektive Wohnvorteil“, der in der Trennungsphase, also vor Einreichen des Scheidungsantrags zum Tragen kommt. Zieht ein Ehepartner aus der Ehewohnung aus, so hat der verbleibende Partner üblicherweise die Gesamtwohnung zur Verfügung. Da in der Trennungsphase aber über die Immobilie noch nicht verfügt werden kann, wird dem verbleibenden Partner nur der Anteil zugerechnet, der ihm auch während des Zusammenlebens zuzurechnen war.

Dies ändert sich mit der Rechtshängigkeit des Verfahrens, mit dem die Ehe als nachhaltig gescheitert angesehen wird. Jetzt ist dem verbliebenen Ehepartner der Auszug und eine Fremdvermietung der Immobilie zuzumuten – ihm wird deshalb die Nutzung der Gesamtimmobilie – der objektive Wohnwert – als Wohnvorteil zugemessen.

Zu beachten ist hierbei, dass der Wohnvorteil sich zusammensetzt aus der ortsüblichen Miete, jedoch gemindert um die Kosten, die er in einem vergleichbaren Mietobjekt nicht zu tragen hätte (nicht auf den Mieter umlagefähige Nebenkosten). Das sind z. B. die Rücklagen für die Instandhaltung, Versicherungsleistungen, Reparaturen etc…

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Der Werteinfluss von Altlasten

Grundsätzlich sind bei der Wertermittlung von Immobilien die sogen. sonstigen Beschaffenheiten (§ 4 (2) ImmoWertV) zu berücksichtigen. Zu den Beschaffenheiten gehört selbstverständlich auch die Kontamination des Bodens oder der Bausubstanz mit schädlichen Stoffen oder der begründete Verdacht auf eine solche Altlast. Es steht außer Frage, dass allein der begründete Verdacht den Wert eines Grundstückes erheblich beeinflussen kann. Der häufig in Gutachten zu findende Hinweis: „Altlasten wurden nicht geprüft/ berücksichtigt“ ist deshalb grundsätzlich nicht zu akzeptieren! Ohne eine solche Prüfung ist das Ergebnis einer Immobilen-Wertermittlung nicht als „Verkehrswert“ zu qualifizieren, da eine wesentliche wertbeeinflussende Komponente nicht berücksichtigt wurde.

Der BGH hat entgegen dieser nicht unüblichen Praxis in einem Zwangsversteigerungsverfahren festgestellt (V ZB 142/05 vom 18.05.2006) dass wenn bei einem Grundstück ein ernstzunehmender Altlastenverdacht besteht, das Vollstreckungsgericht bei der Verkehrswertermittlung den Verdachtsmomenten nachgehen und alle zumutbaren Erkenntnisquellen über die Bodenbeschaffenheit nutzen muss.

Der Immobilien-Sachverständige kann solche Untersuchungen in der Regel nicht selbst treffen, sondern muss sich im Einvernehmen mit den Parteien bzw. dem Auftraggeber fachlichen Rat und Hilfe bei hierfür qualifizierten Umwelt-instituten und Ingenieuren holen. Die Kosten solcher qualifizierten Untersuchungen und der sich daraus ergebenden Maßnahmen können beträchtlich sein und den Wert des Grundstücks deutlich überschreiten. Ein verantwortungsvoller Umgang mit der Thematik und eine frühzeitige Zusammenarbeit der beteiligten Fachleute ist deshalb besonders gefragt.
Eine erste Prüfung sollte der Einblick in das heute flächendeckend bestehende Altlastenkataster bei den Landratsämtern darstellen. Hier sind in flächendeckenden Untersuchungen zunächst wertungsfrei die sogenannten „Altstandorte“, also Verdachtsflächen aufgrund früherer oder aktueller Grundstücksnutzungen markiert. Teilweise bestehen auch auf Grundlage nachfolgender Detailuntersuchungen bereits Aussagen zu den verwendeten Stoffen, die einen Hinweis auf die Schädlichkeit der möglichen Einträge in Boden und Bausubstanz für Mensch und Umwelt geben.

Das für diesen Sachverhalt maßgebende Gesetz ist das Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) vom 17.03.1998 und die ergänzenden länderspezifischen Verordnungen.

Kann ein Grundstückseigentümer aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen für die Beseitigung einer schädlichen Bodenkontamination nicht in Anspruch genommen werden, so ist das zuständige Umwelt- bzw. Wasserwirtschaftsamt in bestimmten Fällen zur Gefahrenabwehr berechtigt, die Sanierung auf Kosten der öffentlichen Hand im Wege der Ersatzvornahme zu veranlassen. Soweit dadurch das Grundstück einen Wertzuwachs erfährt (Wieder-in-Wert-Setzung) kann dieser Wertvorteil bis zur Höhe der entstandenen Kosten nach § 25 BBodSchG abgeschöpft werden.

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Gesetzliche Grundlagen

BauGB:
Baugesetzbuch i. d. F. der Bekanntmachung vom 23.September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722)

BauNVO:
Baunutzungsverordnung – Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548)

ImmoWertV:
Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken – Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639)

WertR:
Wertermittlungsrichtlinien – Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) einschließlich der Benachrichtigung vom 1. Juli 2006 (BAnz Nr. 121 S. 4798)

SW-RL:
Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL) in der Fassung vom 5. September 2012 (BAnz AT 18.10.2012)

VW-RL:
Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie – VW-RL) in der Fassung vom 20. März 2014 (BAnz AT 11.04.2014)

EW-RL:
Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie – EW-RL) in der Fassung vom 12. November 2015 (BAnz AT 04.12.2015)

BRW-RL:
Richtlinie zur Ermittlung des Bodenrichtwerts (Bodenrichtwertrichtlinie – BRW-RL) in der Fassung vom 20. März 2014 (BAnz AT 11.04.2014)

BGB:
Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 | S. 738), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11. März 2016 (BGBl. I S. 396)

EnEV:
Energieeinsparverordnung – Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden i. d. F. der Bekanntmachung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 24. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1789)

WoFlV:
Wohnflächenverordnung – Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346)

BetrKV:
Betriebskostenverordnung – Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 3. Mai 2012 (BGBl. I S. 958)

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Wertermittlungsverfahren

Grundsätze zur Wahl der Wertermittlungsverfahren

Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert “durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.” Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen. Zur Verkehrswertermittlung bieten die einschlägige Literatur und die Wertermittlungsvorschriften (insbesondere die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) mehrere Verfahren an. Die möglichen Verfahren sind jedoch nicht in jedem Bewertungsfall alle gleichermaßen gut zur Ermittlung marktkonformer Verkehrswerte geeignet. Es ist deshalb Aufgabe des Sachverständigen, das für die konkret anstehende Bewertungsaufgabe geeignetste (oder besser noch: die geeignetsten) Wertermittlungsverfahren auszuwählen und anzuwenden. Nach den Vorschriften der ImmoWertV sind zur Ermittlung des Verkehrswerts

  • das Vergleichswertverfahren (§ 15,16),
  • das Ertragswertverfahren (§§ 17 – 22) und
  • das Sachwertverfahren (§§ 21 – 23)

oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (Abschn. 1 § 8 (1) ImmoWertV). Die Verfahren sind nach der Art des Gegenstandes der Wertermittlung, unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalls zu wählen; die Wahl ist zu begründen (§ 8 Abs. 1 ImmoWertV). Die in der ImmoWertV geregelten 3 klassischen Wertermittlungsverfahren (das Vergleichs-, das Ertrags- und das Sachwertverfahren) liefern in Deutschland – wie in den folgenden Abschnitten noch ausgeführt wird – grundsätzlich die marktkonformsten Wertermittlungsergebnisse. Grundsätzlich sind deshalb alle 3 Verfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) gleichwertige verfahrensmäßige Umsetzungen des Kaufpreisvergleichs; sie liefern gleichermaßen (nur) so marktkonforme Ergebnisse, wie zur Ableitung der vorgenannten Daten eine hinreichend große Zahl von geeigneten Marktinformationen (insbesondere Vergleichskaufpreise) zur Verfügung standen.

Vergleichswertverfahren


Für manche Grundstücksarten (z.B. Eigentumswohnungen, Reihenhausgrundstücke) existiert ein hinreichender Grundstückshandel mit vergleichbaren Objekten. Den Marktteilnehmern sind zudem die für vergleichbare Objekte gezahlten oder (z.B. in Internet-, Zeitungs- oder Maklerangeboten) verlangten Kaufpreise bekannt. Da sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Preisbildung für derartige Objekte dann an diesen Vergleichspreisen orientiert, sollte zu deren Bewertung möglichst auch das Vergleichswertverfahren herangezogen werden. Hauptaufgabe der Wertermittlung ist es, den Verkehrswert (i.S.d. § 194 BauGB), d.h. den im nächsten Kauffall am wahrscheinlichsten zu erzielenden Kaufpreis, möglichst zutreffend zu ermitteln. Die Bewertung inkl. Verfahrenswahl ist deshalb auf die wahrscheinlichste Grundstücksnutzung nach dem nächsten (nötigenfalls fiktiv zu unterstellenden) Kauffall abzustellen (Prinzip: Orientierung am “gewöhnlichen Geschäftsverkehr” im nächsten Kauffall). Die einzelnen Verfahren sind nur Hilfsmittel zur Schätzung dieses Wertes. Da dieser wahrscheinlichste Preis (Wert) am plausibelsten aus für vergleichbare Grundstücke vereinbarten Kaufpreisen abzuleiten ist, sind die 3 klassischen deutschen Wertermittlungsverfahren (ihre sachrichtige Anwendung vorausgesetzt) verfahrensmäßige Umsetzungen des Preisvergleichs. Diesbezüglich ist das Verfahren am geeignetsten und vorrangig zur Ableitung des Verkehrswerts heranzuziehen, dessen für marktkonforme Wertermittlungen erforderliche Daten und Marktanpassungsfaktoren (i.S.d. § 194 BauGB i.V.m. § 14 Abs. 1-3 ImmoWertV) am zuverlässigsten aus dem Grundstücksmarkt (d.h. aus vergleichbaren Kauffällen) abgeleitet wurden bzw. dem Sachverständigen zur Verfügung stehen.

Bodenwertermittlung


Die Preisbildung für den Grund und Boden orientiert sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vorrangig an den allen Marktteilnehmern (z.B. durch Vergleichsverkäufe, veröffentlichte Bodenrichtwerte, aber auch Zeitungsannoncen und Maklerexposés) bekannt gewordenen Informationen über Quadratmeterpreise für unbebaute Grundstücke. Der Bodenwert ist deshalb (auch in den Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke – dort, getrennt vom Wert der Gebäude und der Außenanlagen) i.d.R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen (im Vergleichs-preisverfahren; §§ 15 und 16 ImmoWertV) zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre (§ 16 Abs. 1 ImmoWertV i.V.m. § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Liegen geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese anstelle oder ergänzend zu den Vergleichskaufpreisen zur Bodenwertermittlung (im Vergleichsfaktorverfahren; § 15 Abs. 2 ImmoWertV herangezogen werden).

Ertragswertverfahren


Steht für den Erwerb oder die Errichtung vergleichbarer Objekte üblicherweise die zu erzielende Rendite (Mieteinnahme, Wertsteigerung, steuerliche Abschreibung) im Vordergrund, so wird nach dem Auswahlkriterium “Kaufpreisbildungsmechanismen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr” das Ertragswertverfahren als vorrangig anzuwendendes Verfahren angesehen. Das Ertragswertverfahren (gem. §§ 17 – 22 ImmoWertV) ist durch die Verwendung des aus vielen Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes (Reinerträge: Kaufpreise) ein Preisvergleich, in dem vorrangig die in dieses Bewertungsmodell eingeführten Einflussgrößen (insbesondere Mieten, Restnutzungsdauer; aber auch Zustandsbesonderheiten) die Wertbildung und die Wertunterschiede bewirken.

Sachwertverfahren

Mit dem Sachwertverfahren werden vorrangig solche bebauten Grundstücke bewertet, die üblicherweise nicht zur Erzielung von Renditen, sondern zur renditeunabhängigen Eigennutzung verwendet oder mit bereits vorhandenen Gebäuden erworben werden. Das Sachwertverfahren (gem. §§ 21 – 23 ImmoWertV) ist durch die Verwendung des aus vielen Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Sachwertfaktors (Kaufpreise: Substanzwerte) ein Preisvergleich, in dem vorrangig die in dieses Bewertungsmodell eingeführten Einflussgrößen (insbesondere Bodenwert/Lage, Substanzwert; aber auch Miet- und Zustandsbesonderheiten) die Wertbildung und Wertunterschiede bewirken.

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Was braucht der Sachverständige für eine Grundstücksbewertung?
  • einen schriftlichen Auftrag, 
der seine Aufgabenstellung präzise beschreibt
  • eine Vollmacht der berechtigten Eigentümer* zur Beschaffung fehlender Dokumente
  • einen aktuellen Grundbuchauszug und, soweit Rechte oder Belastungen in Abt. II eingetragen sind, die diesbezüglichen Bewilligungen aus der Grundakte (z.B. Vereinbarungen über Wohnungs- oder Nießbrauchsrechte, Pflege- oder Leibrentenverpflichtungen, Reallasten)
  • bei Erbbaurechten den Erbbauvertrag
  • Kopien der Bauakte (genehmigte und dem tatsächlichen Ausbauzustand entsprechende Baupläne)
  • Flächen- und Rauminhaltsberechnungen 
(Wohn- und Nutzflächenberechnung)
  • einen Auszug aus der amtlichen Flurkarte (Katasterkarte)
  • vollständige Informationen zur Mietsituation (Mietverträge, aktuelle Mietenaufstellung, Informationen über vertragliche Besonderheiten, wie z.B. besondere Kündigungsfristen, befristete oder lebenslange Verträge, Unterlagen über eine öffentliche Förderung)
  • bei Wohnungs- und (nicht zu Wohnzwecken dienendem) Teileigentum: Kopie der Teilungserklärung einschließlich etw. Nachträge und Ergänzungen, z.B. zu Sondernutzungsrechten an Gartenflächen, Terrassen, Keller- oder Hobbyräumen und / oder Kfz-Stellplätzen
  • Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis über öffentlich-rechtliche Verpflichtungen oder Rechte (z.B. notwendige Abstandsflächen, Erschließung etc.)
  • Auskunft aus der Denkmalliste
  • Auskunft aus dem Altlasten-Verdachtskataster bzw. Informationen über Vornutzungen des Grundstücks, die das Risiko einer Altlasten-Problematik begründen könnten (z. B. Tankstelle, industrielle Vornutzung, Chemie-, Galvanik-, Gerbereibetriebe etc.)
  • Viele Dokumente, insbesondere Grundbuchauszüge kann der Sachverständige nur bei „berechtigtem Interesse“, d.h. mit einer qualifizierten Eigentümer-Vollmacht oder nach einem Erbfall unter Vorlage des Erbscheins einsehen. Mietverträge und andere Informationen zu Mietverhältnissen müssen in jedem Fall vom Eigentümer zur Verfügung gestellt werden.
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Was kostet ein Verkehrs-/Marktwert-Gutachten?

Bis 2009 war die Honorierung von Gutachten-Leistungen für private Auftraggeber in § 34 der Gebührenordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) verbindlich vorgeschrieben. Mit Neuordnung der Gebührenordnung seit 2009 gilt diese Regelung für gutachterliche Leistungen nicht mehr.

Meine Honorierung orientiert sich deshalb an den Gebührensatzungen der jeweiligen Gutachterausschüsse, die eine vergleichbare Leistung erbringen. Gutachten freiberuflicher Sachverständiger sind allerdings in der Regel erheblich umfangreicher und damit aussagefähiger.

Für den Bereich Süddeutschland:
in Anlehnung an § 4 der
Gebührensatzung des Gutachterausschusses in Stuttgart

Für den Bereich Norddeutschland:
in Anlehnung an die
Gebührenordnung der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen

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