Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke

Beleihungswert-Gutachten

Im Gegensatz zu Verkehrs-/Marktwerten orientiert sich der Beleihungswert nur indirekt an den Marktwerten, denn er berücksichtigt zusätzlich das Kreditausfallrisiko des Kreditgebers.

§ 16 Abs. 2 des seit Mai 2005 geltenden Pfandbriefgesetzes (PfandBG) fordert hierzu, dass der Beleihungswert den Wert nicht überschreiten darf, „der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit der Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen“.

Die als Ausführungsbestimmung des § 16 Abs. 2 PfandBG erlassene Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) definiert ihn in § 3 Abs. 1 BelWertV als der Wert einer Immobilie, „der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann“.

In der Bewertungspraxis bedeutet dies, dass neben den ohnehin in der BelWertV geforderten 2 unabhängigen Wert-ermittlungsverfahren unter Anwendung von festen, definierten Zinssätzen, Bewirtschaftungskosten und Abschlägen auch der Verkehrswert zu ermitteln ist um sicherzustellen bzw. nachzuweisen, dass der Beleihungswert den Verkehrswert nicht überschreitet.

Der Aufwand für ein Beleihungswert-Gutachten überschreitet deshalb den Aufwand für ein Verkehrswert-Gutachten beträchtlich.
Da auch interne Beleihungsrichtlinien des jeweiligen Kreditgebers zu beachten sind, die in der Regel vertraulich sind, werden solche Gutachten häufig von den Kreditinstituten intern und nur in Ausnahmefällen durch externe Sachverständige erstellt.