Ermittlung des „niedrigeren gemeinen Werts“

Die Finanzbehörde ermittelt den Wert von Immobilien zu steuerlichen Zwecken (hier insbesondere Erbschafts- und Schenkungssteuer, Immobilienübertragungen etc.) in einem weitgehend typisierten System nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Eine solche Bewertung greift u. a. zwingend auf den amtlich veröffentlichten Bodenrichtwert ohne evtl. erforderliche Korrekturen sowie auf die öffentlich zugänglichen Gebäudedaten zu und ist keine Individualbewertung.

Hat ein Gebäude rechnerisch keine ausreichende wirtschaftliche Nutzungsdauer mehr ist ebenfalls mindestens der Wert des fiktiv freigelegten Grundstücks auf Grundlage des Bodenrichtwerts anzusetzen.

Für die Masse der Immobilien-Transaktionen ist dies der einzig mögliche Weg. Allerdings weisen Immobilien i. d. R. Besonderheiten auf, die den Wert erheblich beeinflussen können, so z.B. Modernisierungen und Sanierungen ebenso wie Bauschäden und Baumängel in erheblichem Umfang. Auch sind beim Wert des freigelegten Grundstücks die Kosten der Freilegung (also dem Abbruch der bestehenden Gebäude) nicht berücksichtigt.

Für diese Fälle, in denen der Marktwert – im Steuerrecht synonym als „gemeiner Wert“ bezeichnet – erkennbar unter dem gemeinen Wert liegt, sieht das Gesetz eine Öffnungsklausel zu Gunsten des Steuerpflichtigen vor.

§ 198 BewG sagt hierzu: „Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist, als der nach §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen“.
Dies bedeutet, dass der Steuerpflichtige innerhalb der Einspruchsfrist (in der Erbschaftssteuer z.B. 1 Monat) gegen die Wertfestsetzung Einspruch einlegen kann und in der Folge den Nachweis des geringeren gemeinen Werts durch Vorlage eines Sachverständigen-Gutachtens führen muss.

Für die Erstellung solcher Gutachten sind von Gesetz wegen regelmäßig nur die örtlichen Gutachterausschüsse zur Ermittlung von Grundstückswerten, öffentlich bestellte und vereidigte oder auf Grundlage der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige zugelassen (s. hierzu der Hinweis und Auszug aus dem Gesetzestext im Abschitt Über mich / Die öffentliche Bestellung und die Zertifizierung auf Grundlage der DIN EN ISO/IEC 17024).

Die Anforderungen an solche Gutachten zum Nachweis des geringeren gemeinen Werts werden besonders hohe Anforderungen gestellt. Sie dienen im Streitfall der Zulassung und entscheiden über den Erfolg einer Klage vor dem Finanzgericht. Berücksichtigt werden hier aufgrund der fehlenden Objektkenntnis der Finanzbehörde und des Finanzgerichts nur Gutachten, die „selbsterklärend“ sind. D. h., sie müssen alle Tatsachenbehauptungen zum Objektzustand und den Marktgegebenheiten sowie zu den angewendeten Kenndaten ohne weitere Nachfragen erklären und belegen. Gegen das Urteil des Finanzgerichts gibt es keine weiteren Rechtsmittel!
Entsprechend hoch sind die Anforderungen an solche Gutachten und die Verantwortung des Sachverständigen.