Verkehrs-/Marktwert-Gutachten

Verkehrs- und/oder Marktwert sind zwei in der Wertermittlung von Immobilien heute synonym gebrauchte Begriffe. Mit dem Inkrafttreten der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) hat der Begriff des Marktwertes erneut Eingang in die maßgebliche Verordnung zur Wertermittlung von Immobilien gefunden. Eine substanzielle Änderung der Werte hat sich dadurch nicht ergeben, denn auch der bisherige Verkehrswert hatte sich nach der gesetzlichen Definition immer an den Gegebenheiten des allgemeinen Grundstücks-„Verkehrs“ – also am Markt zu orientieren.

§ 194 des Baugesetzbuches (BauGB) bestimmt hierzu:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) ergänzt hierzu:
§1 Anwendungsbereich; Wertermittlungsobjekt
(1) Diese Verordnung ist anzuwenden
1. bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) der in Abs. 2 bezeichneten Gegenstände, auch wenn diese nicht marktfähig oder marktgängig sind (Wertermittlung), und
2. bei der Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten

(2) Gegenstände der Wertermittlung (Wertermittlungsobjekte) sind
1. Grundstücke und Grundstücksteile einschließlich ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs,
2. grundstücksgleiche Rechte, Rechte an diesen und Rechte an Grundstücken (grundstücksbezogene Rechte) sowie grundstücksbezogene Belastungen.

§ 2 Grundlagen der Wertermittlung
(1) Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zum Wertermittlungsstichtag und der Grundstückszustand zum Qualitätsstichtag zugrunde zu legen.

(2) Die allgemeinen Wertverhältnisse richten sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr maßgebenden Umstände, wie nach der allgemeinen Wirtschaftssituation, nach den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie nach den wirtschaftlichen und demografischen Entwicklungen des Gebiets.

Wesentlich beeinflusst wird das Ergebnis von Immobilien-Wertermittlungen durch die Qualität der verfügbaren Marktdaten. Für die sachgerechte Auswertung der Immobilien-Kaufverträge und die Aufbereitung der daraus für die Marktdaten gewonnenen Erkenntnisse hat der Gesetzgeber die Einrichtung von kommunalen Gutachterausschüssen und landesbezogen Oberen Gutachterausschüssen bindend vorgeschrieben (§ 192, 193 BauGB).

In einem wesentlichen Teil der Bundesländer sind die Anforderungen an die Gutachterausschüsse gesetzeskonform umgesetzt. So verfügt beispielsweise die meisten Bundsesländer über personell gut ausgestattete Gutachterausschüsse und obere Gutachterausschüsse, die bei den Katasterbehörden angesiedelt sind. Hier werden mit hohem Sachverstand und Aufwand die relevanten Marktdaten erhoben, ausgewertet und in umfangreichen lokalen und überregionalen Landes-Grundstücksmarktberichten veröffentlicht.

Grundlegend anders ist nach wie vor die Situation in Baden-Württemberg. Die Umsetzung der eigentlich bindenden gesetzlichen Regelungen kommt hier aus nicht nachvollziehbaren Gründen nur sehr schleppend oder gar nicht voran. Gutachterausschüsse gibt es in Baden-Württemberg in jeder kleinen und kleinsten Gemeinde – im Ergebnis mehr als 900! Mit Ausnahme der Großstädte und einiger weniger sehr engagierter Mitarbeiter in kleineren Kommunen sind diese Gutachterausschüsse weder personell noch materiell so ausgestattet, dass sie ihre Aufgaben erfüllen könnten. Die Folge ist eine sehr lückenhafte und qualitativ unbefriedigende Datenlage in Baden-Württemberg, auf die sich Sachverständige stützen können.
Seit dem Jahr 2020 gibt es einzelne Ansätze einer Verbesserung durch den Zusammenschluss regionaler Gutachterausschüsse (z. B. auf Kreisebene). Es wird allerdings noch Jahre in Anspruch nehmen, bis hieraus belastbare statistische Daten dem Grundstücksmarkt zur Verfügung stehen. An der lückenhaften Ermittlung von Marktdaten für zurückliegende Zeiträume / Stichtage kann sich dadurch nichts mehr ändern.

Umso wichtiger ist gerade in Baden-Württemberg aber grundsätzlich die Qualifikation und langjährige Erfahrung des Immobilien-Sachverständigen!