Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke

Verkehrs-/Marktwert-Gutachten

Verkehrs- und/oder Marktwert sind zwei in der Wertermittlung von Immobilien heute synonym gebrauchte Begriffe. Mit dem Inkrafttreten der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) am 1. Juli 2010 hat der Begriff des Marktwertes auch Eingang in die maßgebliche Verordnung zur Wertermittlung von Immobilien gefunden. Eine substanzielle Änderung der Werte hat sich dadurch nicht ergeben, denn auch der bisherige Verkehrswert hatte sich nach der gesetzlichen Definition immer an den Gegebenheiten des allgemeinen Grundstücks-„Verkehrs“ – also am Markt zu orientieren.

§ 194 des Baugesetzbuches (BauGB) bestimmt hierzu:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ergänzt hierzu:
§1 (1) Anwendungsbereich
Bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken, ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte ist diese Verordnung anzuwenden.

§ 2 Grundlagen der Wertermittlung
Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag (§ 3) und der Grundstückszustand am Qualitätsstichtag (§ 4) zugrunde zu legen. Künftige Entwicklungen wie beispielsweise absehbare anderweitige Nutzungen (§4 Abs. 3 Nummer 1) sind zu berücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit auf Grund konkreter Tatsachen zu erwarten sind. In diesen Fällen ist auch die voraussichtliche Dauer bis zum Eintritt der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen für die Realisierbarkeit einer baulichen oder sonstigen Nutzung eines Grundstücks (Wartezeit) zu berücksichtigen.

Verkehrs- oder Marktwerte sind immer Schätzwerte, die zwar als Einzelwerte ausgewiesen werden, aber natürlich wie in jedem „Markt“ z. B. nach dem Verhandlungsgeschick der beteiligten Akteure (Verkäufer / Käufer) und dem Vermarktungszeitraum eine gewisse Bandbreite haben. Die BGH-Rechtsprechung lässt hier Abweichungen von ± 10 – 15 % zu. Nachdem auch Sachverständige bei aller Professionalität viele Erkenntnisse rund um die Immobilie subjektiv beurteilen müssen, wird nicht jedes Gutachten zwingend zum gleichen Wert führen. Wichtig ist hier die Nachvollziehbarkeit der Überlegungen, die den Berechnungen des Sachverständigen zugrunde lagen, damit der sachkundige Gutachtenleser zu eigenen Schlüssen in der Lage ist.

Wesentlich beeinflusst wird das Ergebnis von Immobilien-Wertermittlungen durch die Qualität der verfügbaren Marktdaten. Für die sachgerechte Auswertung der Immobilien-Kaufverträge und die Aufbereitung der daraus für die Marktdaten gewonnenen Erkenntnisse hat der Gesetzgeber die Einrichtung von kommunalen Gutachterausschüssen und landesbezogen Oberen Gutachterausschüssen bindend vorgeschrieben (§ 192, 193 BauGB).

In einem wesentlichen Teil der Bundesländer sind die Anforderungen an die Gutachterausschüsse gesetzeskonform umgesetzt. So verfügt beispielsweise Niedersachsen über personell gut ausgestattete Gutachterausschüsse, die bei den Katasterbehörden angesiedelt sind. Hier werden mit hohem Sachverstand und Aufwand die relevanten Marktdaten erhoben, ausgewertet und in umfangreichen Grundstücksmarktberichten veröffentlicht.

Grundlegend anders ist die Situation in Baden-Württemberg. Die Umsetzung der eigentlich bindenden gesetzlichen Regelungen kommt hier aus nicht nachvollziehbaren Gründen nur sehr schleppend oder gar nicht voran. Gutachterausschüsse gibt es in Baden-Württemberg in jeder kleinen und kleinsten Gemeinde – im Ergebnis mehr als 800 ! Mit Ausnahme der Großstädte und einiger weniger sehr engagierter Mitarbeiter in kleineren Kommunen sind diese Gutachterausschüsse weder personell noch materiell so ausgestattet, dass sie ihre Aufgaben erfüllen könnten. Die Folge ist eine sehr lückenhafte und qualitativ unbefriedigende Datenlage in Baden-Württemberg, auf die sich Sachverständige stützen können.

Umso wichtiger ist gerade in Baden-Württemberg aber auch grundsätzlich die Qualifikation und langjährige Erfahrung des Immobilien-Sachverständigen!